L'Agenzia delle Entrate, nella Risposta 241/2020, fornisce dei chiarimenti all'impresa Alfa S.r.l. sul trattamento fiscale da adottare per la cessione di un fabbricato da ultimare.

Nel caso in oggetto, si parla di un contratto di compravendita di un complesso immobiliare sito nel comune di Gamma, ovvero di un albergo realizzato negli anni '90 e rimasto incompiuto. Su tale immobile sarà realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia, il quale prevedere che un terzo sarà demolito e l'area rimarrà a verde; un terzo non sarà demolito, sarà recuperato e destinato alla realizzazione di una struttura di residenza per anziani (RSA) o di uno studentato; un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.

L'impresa specifica che la pratica edilizia per la costruzione del complesso immobiliare è scaduta per decorso dei termini. Di conseguenza l’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, dovrà avvalersi di una nuova pratica che ne legittimi la ristrutturazione urbanistica. Inoltre, nel gennaio 2020 l'immobile in questione è inserito nel catasto fabbricati come “immobile in corso di costruzione” senza attribuzione di rendita.
Per quanto riguarda l'IVA l'impresa ritiene che alla cessione dell'edificio questo sia esente da IVA, in quanto cessione di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici.

A sostegno della propria tesi, la Società evidenzia che:
• l'Edificio, per le condizioni in cui si trova, può essere assimilato ai fabbricati "collabenti" di cui alla categoria catastale F2;
• l'Immobile è iscritto in catasto dal gennaio 2020 nella categoria "immobili incorso di costruzione". Tuttavia, la costruzione non verrà mai completata né adibita allo scopo originario (albergo), anche per la modifica della destinazione urbanistica avvenuta a seguito dell'approvazione, nell'anno 2010, del nuovo PGT;
• il PGT non prevede ampliamenti volumetrici, bensì una riduzione della volumetria di circa un terzo che verrà destinata ad area verde.

L'Agenzia precisa che tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli non ultimati e che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo”. Quindi si ritiene che sia imponibile a IVA la compravendita dell'immobile.
L'impresa mostra inoltre incertezza in merito al corretto trattamento tributario nella misura in cui il complesso immobiliare residenziale risultante dal piano attuativo sia considerato "nuova costruzione" ovvero "intervento di ristrutturazione edilizia su immobile esistente".
Dunque queste ritiene che al caso in questione debbano applicarsi le disposizioni riguardanti il c.d. "sismabonus", sempre che siano rilasciati i permessi per l'esecuzione di opere rientranti fra gli interventi di ristrutturazione edilizia/urbanistica, ritenendo quindi di poter usufruire del credito di imposta.  L'agenzia afferma che questo non può configurarsi come un caso concreto e perciò è da ritenersi inammissibile.
Infine, l'impresa ritiene che la cessione dell'edificio debba scontare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200,00, secondo quanto previsto per legge. L'Agenzia delle Entrate ritiene che l'imposta di registro debba essere applicata nella misura fissa di euro 200,00. Nella stessa misura di euro 200,00 sono dovute l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

L’art.1 comma 629 della legge di stabilità 2015 (L.23.12.2014 n.190) ha introdotto delle modifiche all’art.17 comma, il così detto “reverse charge”.

In “primis”, è doveroso spiegare che cosa è il Reverse Charge: è un meccanismo ragionieristico introdotto dalla Comunità Economica Europea allo scopo di ridurre l’evasione Iva, si basa sul principio dell’inversione contabile il quale comporta che il destinatario della cessione o della prestazione resti l’unico obbligato all’assolvimento dell’imposta questo solo se esclusivamente soggetto passivo. Questo principio non è altro che una deroga al principio generale secondo cui il soggetto cedente di un bene o prestatore di un servizio sia debitore dell’imposta ai fini Iva.

Da un punto di vista pratico il soggetto che esegue le cessioni di beni o, la prestazione di servizi, non indicherà l’Iva in fattura bensì apporterà la dicitura “reverse charge” o “inversione contabile”. Tale fattura sarà registrata normalmente nel registro delle fatture emesse oppure ne sarà istituito uno a parte con una propria numerazione. L’acquirente o chi ha ricevuto la prestazione, riceverà la fattura senza l’addebito dell’Iva e dovrà integrare la fattura stessa, annotandola nel registro delle fatture di acquisto e contemporaneamente nel registro delle fatture emesse. Questa non facile operazione, che dovrà rispettare tempi e modi conformi alle norme vigenti, nella stragrande maggioranza dei casi è eseguita  da un consulente di fiducia che saprà esattamente come intervenire.

Le modifiche apportate dalla Legge di Stabilità, al regime del reverse charge per il settore edile,  si applicano dal 1° gennaio 2015 ed estendono la portata dell’istituto perfino alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, d’istallazione d’impianti e alla prestazioni di servizi di completamento rese esclusivamente su edifici, come chiarito dall’introduzione della lett. a-ter c.6 dell’art.17 D.P.R.633/72. Inoltre è bene precisare che le prestazioni predette non rientrano nel reverse charge, se eseguite nei confronti di un condominio, poiché anche in possesso di partita iva, non rientra comunque nei soggetti passivi interessati dalla norma.

Il legislatore ha voluto ampliare la portata del reverse charge nel settore edile, allargando il ventaglio di casistiche ammesse come le attività di pulizia e disinfestazione contrassegnate dal codice ateco (81.2) e non come la vecchia normativa che lasciava prerogativa assoluta del reverse charge alle sole attività rientranti nella lettera F della tabella ateco, comprendenti le sole attività nel settore delle costruzioni.

La novità del 2015 oltre l’estensione alle categorie su dette, è l’eliminazione dei presupposti oggettivi per l’utilizzo del regime del reverse charge, in particolare si potrà usufruire di tale istituto indipendentemente dal rapporto contrattuale, quindi viene meno la rigida regola che vedeva in gioco appaltante, appaltatore e subappaltatore, di cui solo il sub-appaltatore poteva emettere fatture con la dicitura di reverse charge e quindi di non versare l’iva. In aggiunta il legislatore nazionale nel recepire la normativa comunitaria, ha voluto restringere il campo di applicazione della norma solo agli edifici, escludendo tutti i beni immobili diversi dalle costruzioni vere e proprie. Un esempio chiaro fra tutti, è il caso di lavori di pulizia, demolizione o istallazione eseguiti su di un gassometro, che alla luce della nuova normativa non potranno ancora usufruire del reverse charge.

Restano sempre escluse dal reverse charge, le forniture di beni con posa in opera, sempreché la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto la cessione del bene stesso. Oltre a quanto già detto non rientrano nel reverse charge le prestazioni d’opera intellettuale, rese da professionisti come ingegneri, geometri architetti che per la loro natura sono opera dell’ingegno e non mere prestazioni di servizi o di manodopera.

Resta comunque da affermare l’inapplicabilità del regime dell’inversione contabile in capo a soggetti privati, che perciò resteranno sicuramente gli unici debitori d’imposta ai fini Iva nel settore edile. Comunque restano numerosi dubbi applicativi, che saranno chiariti sicuramente dall’Amministrazione finanziaria prima d’interpretazioni frettolose e dannose per il contribuente.

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