Condominio, divisione giudiziale o volontaria dell’area adibita a parcheggio

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 15/10/2019, n. 26041, si pronuncia in tema di divisione delle parti comuni dell'edificio con particolare riferimento ad un'area condominiale destinata al parcheggio.

Come è noto l’art. 1119, Cod. civ., prevede che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino “e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”. Queste ultime parole sono state aggiunte dall’art. 4 della L. 220/2012 di riforma del condominio.

Sulla materia si è pronunciata la Corte di Cassazione in una fattispecie in cui un condomino contestava la ripartizione - disposta dal Tribunale - di un’area condominiale adibita a parcheggio nonostante avesse manifestato il proprio dissenso. In particolare il ricorrente sosteneva che la modifica dell’art. 1119, Cod. civ. disposta dalla L. 220/2012 condizionasse la divisibilità delle parti comuni al requisito del consenso di tutti i condomini anche nel caso di divisione disposta dal giudice.

La Corte di Cassazione, rigettando il ricorso, ha premesso che la divisione delle cose comuni è materia sottratta alle competenze riconosciute all'assemblea dall'art. 1135, Cod. civ., per cui non può essere deliberata dalla volontà collettiva dei partecipanti in assemblea, ma che peraltro non si può escludere che con il consenso unanime dei condomini, raccolto non in una mera delibera, ma in una scrittura privata o atto pubblico ex art. 1350, Cod. civ., si possa procedere alla divisione.

Ciò posto la Corte ha si è soffermata poi sulla portata della modifica di cui alla L. 220/2012 distinguendo il caso di divisione volontaria e il caso di divisione giudiziaria e ritenendo che il requisito aggiunto dalla L. 220/2012 dell’unanimità dei consensi si riferisce solo alla divisione volontaria, avendo il legislatore utilizzato la congiunzione “e” in una "funzione essenzialmente disgiuntiva".

In conclusione i giudici hanno affermato che l'art. 1119, Cod. civ. come modificato dall'art. 4 della L. 220/2012, va interpretato nel senso che le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che, per la divisione giudiziaria, la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e, per la divisione volontaria, non si sia concluso un contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico (e quindi non con delibera assembleare), il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Quest'ultimo requisito (inserito dal citato art. 4, L. 220/2012) non è richiesto per la divisione giudiziaria.

Ne consegue, da un lato, che la divisione giudiziaria può essere effettuata anche a prescindere dal consenso unanime e, d’altro lato, che la divisione volontaria risulterebbe ammessa - con il consenso di tutti i condomini espresso in una scrittura privata o in un atto pubblico - anche nel caso in cui l’uso delle cose comuni risultasse “più incomodo”.

Nel caso di specie, trattandosi di divisione giudiziaria, non era necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e pertanto il ricorso è stato rigettato.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
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