Acquisto della casa dal costruttore, le novità sul fronte fideiussione e polizza assicurativa

La legge 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) prevede (in particolare agli articoli 2 e 4) gli obblighi del costruttore per la tutela dell’acquirente di un immobile da costruire. Ma adesso il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14 del 12 gennaio 2019) ha portato elementi di novità.

Secondo quanto previsto dalla legge 122/2005, a tutela dell’acquirente, il costruttore è obbligato:

    in sede di contratto preliminare (e a pena di nullità di detto contratto), a consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo (si tratta di una nullità che la legge definisce come relativa, che cioè, può essere dichiarata solo su domanda dell’acquirente);
    in sede di contratto definitivo, a consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi.

Il Codice della crisi ha innovato la disciplina della fideiussione e dell’assicurazione previste dalla normativa sugli acquisti di immobili da costruire.

In base a quanto disposto, ecco quali sono le novità:

    la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti da emanarsi (entro 90 giorni dal 16 marzo 2019) in concerto tra i Ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico (articolo 3, comma 7-bis, e articolo 4, comma 1-bis, Dlgs 122/2005);
    il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione consegnata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al predetto modello standard (articolo 6, comma 1, lettera g), Dlgs 122/2005);
    il contratto definitivo (il rogito) è nullo (si tratta di una nullità relativa, cioè eccepibile solamente dall’acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa (articolo 4, comma 1, Dlgs 122/2005);
    il contratto definitivo deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard (articolo 4, comma 1-quater, Dlgs 122/2005);
    la fideiussione diviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una situazione di crisi) anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto dal costruttore, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa (articolo 3, comma 3, e articolo 4, comma 1-ter, Dlgs 122/2005).