Sapevi che l'A.P.E. (attestato di prestazione energetica) è fondamentale per accedere al Superbonus 110%.

L’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, non si è limitato solamente ad innalzare l'aliquota delle detrazioni fiscali al 110%. L'approvazione del DL Rilancio ha portato con sé anche altre novità come ad esempio lo sconto in fattura ed un ampliamento della possibilità di cessione del credito di imposta maturato.

Come è normale che sia, una possibilità così vantaggiosa ha però anche dei requisiti da rispettare per beneficiarne. Tra questi requisiti vi è quello fondamentale di dover migliorare di almeno 2 classi energetiche l’edificio su cui si interviene. Requisito che viene certificato tramite gli APE o Attestati di Prestazione Energetica.

La redazione di A.P.E. Da parte di tecnici abilitati è quindi fondamentale per rientrare nel superbonus 110%. Ed è proprio questo aspetto che noi di Valore Energia abbiamo deciso di approfondire in questo articolo.

La redazione di 2 APE per certificare il miglioramento di 2 classi energetiche
Per dimostrare il miglioramento di due classi energetiche è necessario interpellare dei tecnici abilitati al rilascio di un APE (attestato di prestazione energetica) a norma  nella forma della dichiarazione asseverata..

Per certificare il miglioramento di due classi energetiche però non sarà sufficiente un solo APE, ne serviranno due.  Sarà necessario quindi essere in possesso di un Attestato di Prestazione Energetica rilasciato da tecnici abilitati prima dell'intervento di riqualificazione energetica che si intende effettuare, ed un APE rilasciato dopo l'intervento effettuato.

Sarà il confronto fra i due APE, uno “pre” ed uno “post” intervento, a certificare il doppio salto energetico dell'edificio su cui si sono effettuati i lavori.

Superbonus 110%, e redazione APE convenzionale
A questo punto è necessario analizzare l’Allegato A al Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020. L’allegato in questione infatti è quello relativo ai “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus”.

In questo documento viene previsto che qualora la redazione dell’APE avvenga per edifici con più unità immobiliari, gli APE in questione vengano detti “convenzionali”. Questo perché gli APE in questione sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo di verifica del passaggio di classe necessario per accedere al superbonus.

La redazione degli APE convenzionali avviene considerando l’edificio nella sua interezza basandosi sui servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione degli APE convenzionali gli indici di prestazione energetica dell’edificio si calcolano a partire dagli indici di prestazione energetica delle singole unità immobiliari. In particolare si calcola ciascun indice di prestazione energetica sommando i prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile. Il risultato ottenuto viene in seguito diviso per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

La procedura di rilascio dell’APE della singola unità immobiliare
La procedura di attestazione della prestazione energetica degli immobili comprende una serie di operazioni svolte dai tecnici abilitati a farlo. Abbiamo riassunto queste operazioni particolari in questo elenco qui di seguito:

1) rilievo in sito (sopralluogo obbligatorio) e una verifica di progetto. Questi due passaggi sono necessari per determinare l’indice di prestazione energetica dell’immobile. Serviranno anche ad individuare gli interventi di riqualificazione energetica da sostenere per rientrare nel superbonus oltre che a capire quali sono gli interventi che risultano economicamente più convenienti. Le operazioni appena menzionate comprendono:
il reperimento dei dati di ingresso, relativamente alle caratteristiche dell’utenza, all’uso energetico dell’immobile alle caratteristiche climatiche della località,  e alle specifiche caratteristiche dell’edificio e degli impianti;
l’individuazione del modello di calcolo, e la determinazione della prestazione energetica relativamente a tutti gli usi energetici pertinenti per l’edificio;
l’individuazione delle opportunità di intervento per il miglioramento della prestazione energetica in relazione alle soluzioni tecniche proponibili, ai rapporti costi-benefici e ai tempi di ritorno degli investimenti necessari a realizzarle.
2) la classificazione dell’edificio ed il suo confronto con i limiti di legge. In questa fase vengono individuate quelle che sono le potenzialità di miglioramento in relazione agli interventi di riqualificazione energetica individuati;
3) il rilascio dell’attestato di prestazione energetica.

Redazione APE e conformità urbanistico-edilizia
Ma cosa accade nel caso in cui il tecnico rilevi delle difformità tra la situazione reale dell’edificio la situazione catastale?

Chiunque si dovesse trovare in questa situazione può tirare un sospiro di sollievo dal momento che   non accade assolutamente niente. La redazione APE da parte di un tecnico abilitato infatti non comporta assolutamente il fatto che il tecnico non debba verificare anche la conformità urbanistico edilizia.

Dopo aver calcolato l’APE della singola unità immobiliare, il tecnico definirà l’APE per l’edificio nella sua interezza a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari. Questo prima e dopo l’intervento di miglioramento energetico che sarà oggetto del superbonus in modo da dimostrare il miglioramento di due classi energetiche.

Valore Energia è al tuo fianco
Valore Energia ha creduto fin da subito, ancor prima dei grandi gruppi, nelle possibilità offerte dagli Ecobonus 110% come lo sconto in fattura e la cessione del credito. Al centro del nostro business infatti ci sono le persone come te! La nostra mission deve quindi essere rivolta anche alla soddisfazione dei clienti che siamo certi di garantire tramite i nostri servizi.
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Possiedi un immobile con più unità immobiliari accatastate distintamente? L’inquilino del tuo appartamento può beneficiare del superbonus 110%? Cosa succede nel caso di successione o di vendita dell’immobile e delle sue unità abitative? Scopri chi in questi casi può beneficare del Superbonus 110% grazie a Valore Energia.

Quando si parla del superbonus 110% non si può fare a meno di avere a che fare con tantissimi dubbi e domande. Se da un lato la normativa non è affatto chiara, dall’altro anche i casi particolari sono numerosissimi, anche se magari alcuni di questi presentano diversi punti in comune con altri.
Uno dei casi che sicuramente riguarda moltissimi chiarimenti è quello riguardante l’edificio di un unico proprietario ma con unità abitative accatastate distintamente. Un edificio di questo tipo,  può beneficiare del superbonus 110%? Oppure, l’inquilino può beneficiare del superbonus 110%? Ed ancora, cosa succede nel caso di successione e vendita dell’immobile e delle sue unità abitative?
Valore Energia, forte del suo know-how accumulato durante la loro esperienza pluriennale del settore ha cercato di rispondere a queste domande in questo approfondimento.

Requisiti per il superbonus 110
Prima di iniziare la nostra disamina dobbiamo tenere in considerazione che si può beneficiare del superbonus in questione anche nel caso di una singola unità immobiliare. D’altronde il superbonus al 110% viene fornito soprattutto al proprietario, quindi alla persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni, ancor prima che all’unità abitativa o a coloro che lo abitano.
A questo si aggiunge anche un altro requisito che bisogna rispettare per poter usufruire del bonus in questione. Parliamo del miglioramento di almeno due classi energetiche: se i lavori edili eseguiti non rispettano questo criterio, semplicemente non sarà possibile avvalersi del superbonus in questione.
Messa in una maniera ancora più semplice, tutti gli edifici su cui si vuole applicare il superbonus devono necessariamente rispettare entrambi i requisiti definiti.
Infine, come ovvio che sia, entrambi i requisiti devono essere dimostrabili. Per questo è necessario che il proprietario si munisca delle attestazioni di prestazione energetica ed asseverazioni varie.

Unità abitative distinte ma di un unico proprietario o dei suoi familiari
Ma cosa succede nel caso in cui l’edificio è completamente di proprietà di una persona oppure dei suoi familiari, quindi in comproprietà, anche se presenta unità abitative distinte?
Nel caso in cui l’edificio sia di proprietà “monofamiliare” o di una sola persona, non si può usufruire del Superbonus. Questo perché verrebbe a mancare il requisito fondamentale per la costituzione di un condominio. A questo proposito il paragrafo 1.1 della circolare dell’Agenzia n. 24/E dell’8 agosto 2020, specifica infatti che la maxi-detrazione “non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”.

Cosa avviene per gli immobili con unità abitative in affitto?
Stando a quanto conferma il Fisco, anche tramite la Guida dell’Agenzia delle entrate rilasciata a Luglio di questo anno, l‘inquilino può usare il superbonus pur non essendo proprietario dell’immobile. Per farlo però dovrà ottenere l’autorizzazione ad eseguire gli interventi di riqualificazione energetica da parte del proprietario.
Ad esempio, qualora il proprietario usasse il superbonus su altre due unità abitative, egli perderebbe il diritto di usarlo su di un terzo edificio. A quel punto però potrebbe farlo l’inquilino: in questo caso ovviamente i soggetti che fanno uso dell’agevolazione in questione sarebbero differenti.
Inoltre, qualora gli inquilini volessero prendere parte allo svolgimento dei lavori edili, potrebbero farlo insieme al proprietario e avere comunque il diritto al superbonus al 110%.

Cosa succede nel caso di successione e vendita dell’immobile e delle sue unità abitative?
Il caso di successione e vendita dell’immobile è sicuramente uno dei più interessanti e particolari.
Sia per quanto concerne la vendita dell’immobile, che per tutto ciò che riguarda la successione patrimoniale, vengono sempre applicate le regole per le detrazioni edilizie. Quindi, se il proprietario dell’immobile morisse, il diritto di usufruire del superbonus fiscale si trasmetterebbe per intero al suo diretto erede, ma solo nel caso in cui questi possa usufruire del bene (all’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020 e circolare 19/E del 2020, pag. 250 e 351).
Invece, qualora l’immobile passasse di proprietà, il diritto alla detrazione passerebbe, per intero o solo per una piccola parte, all’acquirente, salvo accordo diverso tra le parti stipulato in sede notarile.
Il Fisco ha sottolineato che si tratta di una regola applicata in tutti i casi relativi al passaggio di proprietà dell’immobile e non solamente alla sua vendita. Gli accordi diversi tra le parti che effettuano la compravendita devono essere previsti in sede di trasferimento di proprietà e confermati notarilmente. Altrimenti verranno applicate le regole comuni relative al trasferimento di proprietà e ai diritti relativi al superbonus al 110%.

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Sono in molti ad aver atteso con ansia l’approvazione degli Ecobonus 110 % contenuti nel DL Rilancio. Grazie all’approvazione di queste ingenti detrazioni fiscali finalmente è possibile dare il via ai lavori di riqualificazione energetica. Lavori che da molto tempo oramai in diversi di voi avevano in programma di fare.
Anche gli imprenditori ed i liberi professionisti attendevano con ansia l’approvazione di queste misure di rilancio per l’edilizia e per il settore della riqualificazione energetica. Tuttavia, nelle liste dei beneficiari degli Ecobonus sembrano non rientrare imprenditori e titolari di una partita Iva.
“Ma quindi è possibile usufruire del superbonus anche per imprese e partite iva?”
Se ad una lettura superficiale e poco approfondita del testo del Decreto Rilancio sembrerebbe che gli Ecobonus per imprese e partite IVA non sarebbero previsti, ad una lettura più attenta, integrata anche dai vari interventi dell’Agenzia delle Entrate e della Corte di Cassazione, emerge in realtà che in alcuni casi per le imprese e le P. IVA è possibile fruire degli ecobonus.
Cerchiamo quindi di spiegare approfonditamente questa questione.

I beneficiari degli ecobonus 110%
Prima di scoprire se gli ecobonus sono usufruibili anche da imprese e P.Iva, facciamo un breve riassunto della situazione che riguarda i beneficiari di queste misure.
Come si può evincere dal testo del decreto infatti la super detrazione è destinata ai seguenti beneficiari:
• i condomini;
• le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
• gli Istituti autonomi case popolari (IACP);
• le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
Sembrerebbe quindi che gli esercenti attività di impresa, arti e professioni siano esclusi dall’ agevolazione. Tuttavia è possibile un’eccezione che riguarda il caso in cui sia il condominio stesso a fare i lavori.

Ecobonus per imprese e partite IVA
La formulazione del testo del DL Rilancio non prevede alcuna restrizione per i condomini. Questo significa che le imprese o i liberi professionisti la cui attività ha sede in un immobile che si trova all’interno di un condominio possono usufruire degli ecobonus 110%.
Facciamo un esempio pratico: Il signor Mario Rossi ha un ufficio al piano terra di un condominio in cui svolge la sua attività. Il condominio in cui si trova l’ufficio del signor Mario Rossi decide di intraprendere i lavori per installare il cappotto termico (oppure gli altri interventi trainanti). In questo caso il signor Mario può quindi decidere di sostenere degli interventi “trainati” all’interno del suo immobile e beneficare della detrazione degli ecobonus 110 %.
Il discorso appena affrontato quindi non si può applicare nel caso in cui l’impresa si trovi in un’intera palazzina adibita alla propria attività. Questo perché l’agevolazione scatta solo se l’immobile si configura come abitazione principale.

Le risoluzioni dell’ Agenzia delle Entrate sugli Ecobonus
E’ stata infatti la stessa AdE, tramite la risoluzione 303/2008 a limitare l’applicabilità dell’agevolazione escludendo le società di costruzione e ristrutturazione edilizia che avessero eseguito interventi di efficientamento energetico.
Con la Risoluzione 340/2008 invece, sempre l’AdE, aveva negato il riconoscimento del beneficio per gli interventi realizzati da società esercenti attività di pura locazione su immobili destinati alla locazione abitativa.
 Questo perché il DL Rilancio avrebbe voluto “promuovere il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti attraverso un beneficio da riferire esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi e non anche ai soggetti che ne fanno commercio”.

L’intervento della Corte Suprema di Cassazione
Tuttavia, non molto tempo fa, è intervenuta la Corte Suprema di Cassazione con una serie di sentenze di parere diverso da quello dell’Agenzia delle Entrate.
Tramite queste sentenze ha stabilito che lo scopo della legge è comunque quello di incentivare gli interventi di miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale. Tali interventi infatti possono, sempre secondo la Corte Suprema, tutelare l’interesse pubblico a un generalizzato risparmio energetico.
Infatti, la Corte ha osservato che la distinzione tra “immobili strumentali”, “immobili merce” e “immobili patrimonio” incide solo sul piano contabile e fiscale e non propone alcuna distinzione oggettiva in riferimento agli immobili agevolabili.

Conclusioni
La sentenza della Corte Suprema rappresenta quindi un importante passo avanti in materia degli ecobonus 110%. Tanto che la Agenzia delle Entrate ha dovuto ampliare la platea dei beneficiari allineandosi a quanto stabilito dalla Corte suprema.
 In particolare nella Risoluzione n. 34/E del 25 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate si ammette la possibilità di detrarre con Ecobonus e Sismabonus anche le spese per interventi di risparmio energetico o di messa in sicurezza sismica effettuati su:
• Gli immobili merce delle imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare
• Gli immobili locati a terzi da parte di società immobiliari.

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