Se ci troviamo di fronte ad un intervento di ristrutturazione edilizia con ampliamento, che spese sono soggette alla detrazione del 110%?

La risposta a questa domanda arriva direttamente dall'Agenzia delle Entrate chiarendo eventuali dubbi sulla detrazione fiscaale nel caso di interventi di riduzione del rischio sismico o di interventi di efficentamento energetico di un edificio con ampliamento.

Nel DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) è riportata la definizione di ristrutturazione edilizia, aggiornata con il Decreto Semplificazioni.

Cosa è cambiato?
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, precisati nel Testo Unico, sono compresi quelli di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Al Comune o altro ente territoriale spetta la qualificazione delle opere edilizie; pe ottenre la detrazione  dal titolo amministrativo rilasciato che autorizza i lavori, deve risultare che non si tratta di un intervento di nuova costruzione.
Le opere devono essere eseguite su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione, fatta eccezione la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

L'Agenzia delle Entrate nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E mette in chiaro che la detrazione fiscale spetta per interventi eseguiti su singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, accatastate o in via di accatastamento.

Ristrutturazione senza demolizione
Senza la demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso si avrà diritto alle detrazioni previste dall'articolo 16-bis del TUIR (attualmente disciplinate dall'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013) riguardo le spese riferibili alla parte esistente.

L'Istante potrà quindi usufruire del superbonus relativamente alla coibentazione della superficie disperdente dell'edificio e della sostituzione del generatore di calore che intende effettuare, sempre se l'immobile oggetto di istanza possiede le caratteristiche previste dalla normativa.
Allo stesso tempo, non potrà utilizzare il sismabonus 110% in quanto i lavori di ristrutturazione per l'intervento di ristrutturazione con ampliamento sono iniziati nel 2019 e nell'istanza non è stata presentata la prevista asseverazione delle classi di rischio.

"...il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l'asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla Segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all'articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica, n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori» questo è infatti puntualizzato al comma 3 articolo 3 del 9 gennaio 2020 nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Ampliamento volumetrico
In questo caso, la detrazione fa riferimento alle spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura una "nuova costruzione".
Gavante del contribuente è mantenere distinte le due tipologie di intervento - ristrutturazione e ampliamento - in termini di fatturazione, o disporre di un'apposita attestazione rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, che evidenzi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento.
Se invece si fa rifermiento a ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale, la detrazione spetta anche per le spese relative all'ampliamento a condizione che lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto.

A cura di Geom. Lucia Coviello - Edilsocialnetwork

La Corte di Cassazione fornisce chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali, con particolare riferimento alle spese per la manutenzione dei balconi aggettanti.

Con la sentenza del 12/03/2020, n. 7042, la Suprema Corte si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui una condomina chiedeva di essere esonerata dalle spese relative al rifacimento dei balconi dei condomini di una scala e la condanna del Condominio a restituirle le somme già pagate per i balconi di proprietà degli altri partecipanti al condominio. Nella specie la delibera condominiale gravava i proprietari dei singoli balconi delle spese per la ripavimentazione degli stessi ma ripartiva tra i vari condomini le restanti spese per la complessiva manutenzione dei balconi medesimi.

MANUTENZIONE DEI BALCONI
Al riguardo i giudici, accogliendo il ricorso, hanno ribadito che in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Pertanto, con riferimento ai balconi:
- vanno ripartite le spese relative ai soli beni comuni, intendendosi per tali i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole;
- sono a carico esclusivo del proprietario e non vanno pertanto ripartite le spese relative alla pavimentazione, alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto.

NULLITÀ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
La Corte ha inoltre precisato che l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni. Pertanto, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.

Inoltre alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421, Cod. civ., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello o di cassazione, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità. Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, pertanto, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it