L’Agenzia delle Entrate, con risposta ad un interpello, ha ribadito che per la fruizione del “Sismabonus” in caso di acquisto direttamente dall’impresa di unità immobiliari in edifici demoliti e ricostruiti con miglioramento sismico, rileva la data di inizio del procedimento edilizio.

LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DI CASE ANTISISMICHE - L’art. 46-quater del D.L. 24/04/2017, n. 50 (convertito in legge dalla L. 21/06/2017, n. 96), rubricato “Incentivi per l’acquisto di case antisismiche”, ha introdotto il comma 1-septies all’art. 16 del D.L. 63/2013, ove è prevista una nuova agevolazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico che danno diritto alle più elevate detrazioni, quando effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici destinati poi alla vendita entro 18 mesi.
In questi casi spettano all’acquirente delle unità immobiliari le detrazioni previste in caso di riduzione del rischio sismico, rispettivamente nella misura del 75% (riduzione di una classe di rischio) e dell’85% (riduzione di due classi di rischio) del prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita, e comunque entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascuna unità immobiliare.
Vedi Sismabonus, classificazione del rischio sismico delle costruzioni e relativa attestazione.
L’agevolazione è applicabile per gli edifici ubicati nei comuni inclusi nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 (vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi).

TEMPISTICHE - In proposito l’Agenzia delle entrate si è espressa con la risposta a Interpello 24/03/2020, n. 93 (vedi file allegato), con la quale - riprendendo i chiarimenti già forniti in precedenti documenti di prassi - ha ulteriormente chiarito che l'agevolazione spetta in relazione a interventi le cui procedure di autorizzazione risultano avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.
Sarà onere del contribuente, in caso di contestazioni, di provare la sussistenza del requisito in oggetto con idonea documentazione (es. ricevuta di presentazione della SCIA o della documentazione per la richiesta di permesso di costruire).
Si ricorda infine che la compravendita deve avvenire entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, e comunque entro il 31/12/2021.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

L’Agenzia delle entrate chiarisce che non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa in caso di possesso di un altro immobile, neppure se quest’ultimo è concesso in locazione.

Con l’Interpello 10/09/2019, n. 378, l’amministrazione finanziaria ha esaminato la possibilità o meno di usufruire delle agevolazioni c.d. “prima casa” (Guida alla "Cedolare secca" sulle locazioni) in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, ma concesso in locazione.

Tra i vari requisiti per usufruire delle agevolazioni è previsto che il soggetto acquirente dichiari:
1) di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
2) di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale (si veda peraltro quanto verrà illustrato più avanti nel paragrafo dedicato alle successioni o donazioni a proposito della possibile reiterazione delle agevolazioni in caso di successione o donazione agevolata seguita da acquisto a titolo oneroso).

Riguardo al punto 1), la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo - ad esempio perché inagibile oppure perché oggettivamente inidoneo per dimensioni e caratteristiche complessive - a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia.
L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100; Cass. 11564/2006; Cass. 17938/2003; Cass. 10935/2003; Cass. 6492/2003; Cass. 2418/2003).

Tuttavia, in base all’interpretazione dell’Agenzia delle entrate, non può attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà del soggetto, come ad esempio nel caso di immobile indisponibile perché dato in locazione.
Una diversa interpretazione, infatti, si ritiene che non trovi riscontro nel disposto normativo secondo cui l’acquirente deve dichiarare in atto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.

Alle medesime conclusioni l'Agenzia era già pervenuta con Risoluzione 20/08/2010, n. 86/E e Risoluzione 01/08/2017, n. 107/E.

Si segnala peraltro che in senso contrario a tale orientamento si è espressa Cass. 27/07/2018, n. 19989 (consultabile in allegato), nella quale si afferma che “l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa”.

Fonte: Bollettino di Legislazione Tecnica online
www.legislazionetecnica.it