Abusi edilizi, sanatoria edilizia sono termini molto frequenti e comuni nel territorio italiano, tanto che la stessa normativa edilizia (il DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) ne dedica un intero capo (Titolo IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni, Capo II - Sanzioni).
Si tratta di una vera e propria difformità di progetto (appunto l'abuso edilizio), alcune delle quali possono essere regolarizzare anche dopo, altre invece che portano a:
- l'ordine di demolizione;
- sanzione pecuniaria (quando, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile).

Tralasciando il caso della lottizzazione abusiva (art. 30 del Testo Unico Edilizia), il DPR n. 380/2001 prevede 3 casi di abuso edilizio:
- intervento eseguito in assenza di permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
- intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
- intervento eseguito con variazioni essenziali.

L'intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire comporta la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Invece, per l'intervento eseguito con variazioni essenziali, il DPR n. 380/2001 dedica l'intero articolo 32 che definisce variazioni essenziali al progetto approvato quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti);
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Il nuovo art. 34-bis sulle tolleranze costruttive prevede:
- il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo;
- Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
- Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Tralasciando i condoni edilizi mediante i quali è stato possibile ottenere la regolarità di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia, il Testo Unico Edilizia prevede 2 articoli per ottenere la c.d. sanatoria edilizia:

l'art. 36 (L) - Accertamento di conformità
l'art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

L'accertamento di conformità è una procedura che prevede l'ottenimento di un permesso di costruire in sanatoria se l’intervento edilizio, benché realizzato in assenza di autorizzazioni, risulti evere una doppia conformità, cioè conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Questo è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16 (Contributo per il rilascio del permesso di costruire) del DPR n. 380/2001. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Nel caso di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), se lo stesso risulta possedere la doppia conformità, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile.
La SCIA spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'articolo 44 del Testo Unico Edilizia.

Il permesso di costruire rilasciato a seguito di accertamento di conformità estingue i reati previsti dalle norme urbanistiche vigenti. In tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001 può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 e, precisamente, la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.

A cura di Geom. Lucia Coviello - Edilsocialnetwork

Il Consiglio di Stato, tramite la sentenza 5354/2020, chiarisce quali sono gli opportuni titoli abilitativi da richiedere per lo spostamento di tramezzi e l'aumento volumetrico, e quali sanzioni vanno applicate in caso di violazioni.

Nel caso esaminato, l'imputato aveva realizzato una serie di opere abusive su un edificio di sua proprietà. Tra gli abusi edilizi realizzati vi sono una diversa distribuzione interna dell'appartamento e un aumento volumetrico dello stesso.
I giudici in sentenza hanno spiegato che per la realizzazione della diversa distribuzione degli ambienti interni all'abitazione, attraverso lo spostamento o eliminazione di tramezzatura, purché non comprenda parti strutturali, non si rende necessaria la demolizione e il ripristino della situazione preesistente. Essendo questo un intervento di manutenzione straordinaria è soggetto alla presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA. Il mancato adempimento alla stesura di tale titolo dunque prevede un sanzionamento tramite multa di mille euro, riducibile a due terzi se la comunicazione perviene in corso di esecuzione dell'intervento.
Per quanto concerne l'ampliamento volumetrico del caso in esame, avvenuto mediante l'avanzamento della tamponatura del locale igienico, i giudici l'hanno qualificato quale variante non essenziale al progetto originario. Questo poiché l'articolo 34 comma 2-ter del Testo Unico all'epoca vigente tollerava delle violazioni entro il 2% delle misure progettuali.
Attualmente con le modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni, il Testo Unico prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

A cura di Ing. Alessia Salomone - Edilsocialnetwork

Il Consiglio di Stato si pronuncia sulla sanatoria per un intervento di demolizione e ricostruzione con una modesta modifica della sagoma e della volumetria inferiore al limite di tolleranza del 2%.

Nella fattispecie era stata presentata una SCIA per la ristrutturazione di due fabbricati rurali preesistenti. I lavori erano stati sospesi perché, a seguito di sopralluogo, risultava che erano stati effettuati lavori di demolizione e di successiva ricostruzione con un lieve incremento sia della volumetria che della sagoma. Il ricorrente presentava quindi un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 che veniva rifiutata sulla base dell’accertamento di modifiche della volumetria e della sagoma.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 26/03/2020, n. 2113, ha in primo luogo ricordato che ai sensi dell’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), nel testo modificato dall'art. 30 del D.L. 21/06/2013, n. 69, rientrano nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia (soggetti a SCIA) anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, senza che sia più necessario che rimanga immutata anche la sagoma (tranne che per gli edifici vincolati, per i quali resta il vincolo del rispetto della sagoma dell’edificio preesistente).

Con riferimento alla modifica della volumetria, il Consiglio di Stato ha richiamato l’art. 34, D.P.R. 380/2001, comma 2-ter, con il quale il legislatore ha introdotto una soglia di rilevanza minima delle variazioni rispetto al titolo edilizio. Tale soglia riguarda quegli scostamenti dai parametri autorizzati di misura talmente contenuta da non potere essere considerati un illecito edilizio, quali le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali.

Sulla base di tali normative i giudici hanno ritenuto illegittimo il diniego della sanatoria in quanto dalla documentazione presentata dall’appellante risultava un modesto aumento della sagoma (quantificata nel 2,66%) e una modifica della volumetria inferiore al margine di tolleranza del 2% previsto dal citato comma 2-ter dell’art. 34, D.P.R. 380/2001.

Quanto in particolare alla modifica della sagoma, il Consiglio l’ha ritenuta “di misura non rilevante”, e quindi non tale da giustificare il diniego della sanatoria.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

Secondo il TAR Lazio-Roma la diversa collocazione delle aperture sulla facciata del fabbricato configura un intervento di ristrutturazione che necessita del permesso di costruire.

Sul tema esiste un orientamento giurisprudenziale consolidato secondo il quale l’apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va qualificato sempre come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato al regime del permesso di costruire ex art. 10 del D.P.R. 06/06/2001, n. 380, comma 1, lett. c) (vedi per tutte C. Cass. pen. 11/07/2014, n. 30575. Vedi anche le Note Apertura di porte e finestre sui prospetti: necessità del permesso di costruire e Restauro con modifica delle aperture esterne esistenti: è ristrutturazione edilizia pesante).

Nel caso esaminato dal TAR Lazio Roma 17/03/2020, n. 3329, si trattava di una fattispecie in cui risultava che il fabbricato aveva una diversa collocazione delle aperture sulla facciata rispetto a quanto riportato nella DIA che era stata presentata per interventi di manutenzione straordinaria. Il ricorrente eccepiva che tale differenza era imputabile ad un mero errore grafico.

Al riguardo i giudici hanno affermato che anche la diversa collocazione delle aperture sulla facciata del fabbricato configura un intervento di ristrutturazione che comporta la modifica del prospetto dell’immobile. Tale situazione, se abusiva, deve essere rimossa, a nulla rilevando dunque l'errore grafico dedotto dal ricorrente emerso dal confronto dello stato dei luoghi con gli elaborati grafici allegati alla DIA.

Nella sentenza in discorso il TAR si pronuncia anche sulla legittimità dell’ordine di demolizione di una tettoia affermando che la costruzione di una tettoia di rilevanti dimensioni (nel caso di specie m. 3,30x1,80x2,20h) con caratteristiche costruttive stabili, comportante un utilizzo durevole e la modifica del prospetto del fabbricato, va ricondotta nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia ex art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), soggetti al regime del permesso di costruire. Ne consegue in tali casi la legittimità dell'ordine di demolizione della tettoia priva di permesso di costruire, ex art. 33 del D.P.R. 380/2001.

Infine si segnala che i giudici hanno qualificato come opere di introduzione di elementi accessori, ascrivibili a interventi di risanamento conservativo, la realizzazione di una pensilina e di un comignolo, che se abusivi vanno correttamente sanzionati in via pecuniaria ex art. 37 del D.P.R. 380/2001.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

La Corte di Cassazione ha ribadito che la mera proposizione di un ricorso in sede amministrativa non consente di sospendere l'ordine di demolizione, il quale può essere sospeso solo qualora sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che in un breve lasso di tempo sia adottato dall'autorità amministrativa o giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con esso.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere aveva respinto l'istanza diretta ad ottenere la revoca o la sospensione dell'ordine di demolizione di un manufatto abusivo (già oggetto di richiesta di condono), seguito ad una sentenza definitiva della Pretura di Marcianise.

La Sent. C. Cass. pen. 12/02/2020, n. 5540, ha ribadito in proposito che la mera proposizione di un ricorso in sede amministrativa non consente, di sospendere l'ordine di demolizione. Infatti, per la sospensione deve sussistere una concreta attualità e una prognosi rapida e favorevole di accoglimento e di incompatibilità (della soluzione amministrativa) con l'ordine di demolizione.

L'ordine di demolizione delle opere abusive emesso con la sentenza passata in giudicato può essere sospeso solo qualora sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che in un breve lasso di tempo sia adottato dall'autorità amministrativa o giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con detto ordine di demolizione.

La Suprema Corte ha pertanto respinto il ricorso rilevando inoltre che la domanda di condono risultava presentata dopo la scadenza dei 90 giorni dalle ingiunzioni alla demolizione del Comune, che hanno di diritto comportato l'acquisizione al patrimonio del Comune del bene immobile abusivo non demolito nei termini. Mancava, conseguentemente, qualsiasi interesse alla definizione della demolizione per un bene non più di proprietà dei ricorrente in quanto acquisito al patrimonio del Comune.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

La Corte di Cassazione, sez. pen., con la sentenza 13/01/2020, n. 844, fornisce un interessante riepilogo degli orientamenti giurisprudenziali sul c.d. abuso per necessità, dai quali emerge che il diritto all'abitazione è comunque subordinato al rispetto della normativa urbanistica nazionale.

FATTISPECIE
Nella fattispecie il ricorrente si opponeva all’ordine di demolizione di una parte di un immobile nel quale vivevano due famiglie, adducendo l'indisponibilità di un altro diverso alloggio nonché delle necessarie risorse economiche per garantirsi un'altra abitazione. Il ricorrente, invocando l’art. 8 della Convenzione dei diritti dell’uomo (riguardante il diritto al rispetto della vita privata e familiare e alla casa), sosteneva che la demolizione avrebbe violato il diritto alla tutela dell’abitazione in quanto, riguardando la parte più consistente dell’immobile, avrebbe privato di fatto le persone che vi abitavano del diritto di disporre di un’abitazione rispondente alle condizioni minime di tutela della dignità umana.

ORIENTAMENTI SUL DIRITTO ALL’ABITAZIONE
Al riguardo la Corte di Cassazione, con la sentenza 844/2020, ha richiamato gli orientamenti sul tema sviluppati dalla Corte europea dei diritti dell’uomo (CEDU) e dalla giurisprudenza italiana, secondo i quali l'interesse dell'ordinamento nazionale è quello di abbattere l'immobile abusivamente realizzato, ripristinando l'ordine giuridico violato e garantendo il rispetto delle disposizioni urbanistiche applicabili. La demolizione quindi configurerebbe una legittima sanzione ripristinatoria, e l'interesse con essa perseguito deve ritenersi prevalente sul diritto all’abitazione dell'immobile abusivamente realizzato.

La giurisprudenza ha escluso inoltre che la demolizione dell'opera abusiva possa legittimamente avvenire solo ove il condannato abbia a disposizione un alloggio alternativo, ovvero qualora a ciò abbia provveduto lo Stato, non potendosi riconoscere un diritto assoluto all'inviolabilità del domicilio e, dunque, dell'abitazione, tale da precludere l'esecuzione dell'ordine di demolizione dell'opera abusiva.

Ciò che invece è stato ritenuto indefettibile dai giudici europei è una valutazione, caso per caso, finalizzata al bilanciamento del diritto del singolo alla tutela dell'abitazione e dell'interesse dello Stato ad impedire l'esecuzione di interventi edilizi in assenza di un regolare titolo abilitativo, ossia in altri termini gli interessi tutelati mediante la concreta applicazione della normativa in materia edilizia e territorio.
Ne consegue che l'eventuale violazione dell'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, va verificata sotto il profilo della proporzionalità dell’ordine di demolizione rispetto alle condizioni personali e familiari dei destinatari della sanzione.

CONCLUSIONI
Alla luce dei suesposti orientamenti, la Corte ha affermato che:
- l'esecuzione dell'ordine di demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di cui all'art. 8 della Convenzione dei diritti dell’uomo (CEDU);
- il diritto all'abitazione non può essere qualificato come assoluto, dovendo lo stesso essere comparato con l'interesse della collettività all'effettiva applicazione della normativa in materia edilizia;
- l'ordine di demolizione non costituisce una sanzione penale, bensì una misura funzionalmente diretta al ripristino dello status quo ante, la cui non esecuzione è limitata ad ipotesi specificamente individuate dal legislatore (come la c.d. fiscalizzazione ex art. 34, D.P.R. 380/2001);
- nel caso di specie la demolizione ordinata non poteva essere considerata sproporzionata rispetto all'interesse del singolo, tenuto conto che la stessa riguardava unicamente una porzione dell'opera (ossia un suo ampliamento) e non l'immobile nella sua interezza.

FISCALIZZAZIONE DELL’ABUSO EDILIZIO
Infine, secondo i giudici, al caso di specie non era neppure applicabile l’art. 34, D.P.R. 380/2001 (che prevede la possibilità di sostituire la rimozione della porzione abusiva dell'immobile con una sanzione pecuniaria nel caso in cui la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio per la restante parte), in quanto:
- il consulente tecnico non aveva fornito dati scientificamente attendibili idonei a dimostrare l’effettiva incidenza della demolizione parziale sull’intero immobile;
- l’opera abusiva realizzata non risultava solo difforme parzialmente dal titolo abilitativo, ma difettava totalmente del necessario permesso di costruire.

Al riguardo è stato infatti precisato che la disciplina prevista dall'art. 34, comma 2, D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell'illecito edilizio) trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto non integra una regolarizzazione dell'illecito, né autorizza il completamento delle opere realizzate, venendo le parti abusive tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione di conservazione di quelle realizzate legittimamente.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che una veranda attrezzata esterna, stabilmente destinata ad estensione del locale interno in ogni periodo dell’anno, a causa della sua consistenza e funzione comporta una rilevante trasformazione edilizia del territorio. Pertanto deve essere qualificata come nuova opera e necessita del permesso di costruire.

FATTISPECIE
Il Comune di Treviolo (BG) aveva intimato al ricorrente, ai sensi dell’art. 31, del D.P.R. 380/2001, la demolizione del manufatto antistante il suo immobile adibito ad enoteca con servizio di ristorazione, ove erano collocati tavolini e sedie utilizzati per l’attività di somministrazione di alimenti e bevande, in quanto realizzato in assenza di titolo edilizio (permesso di costruire).

Il manufatto abusivo è descritto dall’amministrazione come “una struttura autonoma che costituisce, delimita e arreda uno spazio per il ristoro all’aperto, annesso al locale di pubblico esercizio di somministrazione insediato in sede fissa […] adibita a dehors permanente semichiuso, realizzato con elementi in legno (montanti, travi e travetti), avente dimensioni esterne di m 13,55 X 8,60 (superficie lorda mq 116,53). La struttura si regge su n. 12 montanti in legno 12 X 12 annegati in n. 10 botti riempite di calcestruzzo (…) ed è riparata dagli agenti atmosferici con telo plastificato affrancato ai travetti mediante legacci. L’ambiente è munito di impianto elettrico per alimentare ventilatori, lampade scaldanti, impianto di diffusione stereofonica; il pavimento è costituito da lastre di legno composite, sostenute e livellate da graticci. In definitiva la struttura è semichiusa lateralmente da tende in tessuto e tende saliscendi plastificate a delimitazione dell’ambito, poggia su suolo pavimentato, non è ancorata, ma ha caratteri di solidità”. Tale manufatto risultava inoltre mantenuto in loco e utilizzato da più di 7 anni.

Il ricorrente, aveva contestato la legittimità dell’ordinanza di demolizione del manufatto e del successivo diniego di rilascio del titolo edilizio in sanatoria, in quanto sosteneva che: il dehors non era una struttura autonoma e utilizzabile indipendentemente rispetto all’enoteca; non aveva carattere permanente, poiché facilmente amovibile; non era munito di solaio ma solo di un telo per il riparo degli avventori dalle intemperie, non era chiuso su tutti i lati ed era privo di riscaldamento.

PRINCIPI DI DIRITTO
In proposito, la Sent. TAR. Lombardia Brescia 18/11/2019, n. 990 ha precisato che:
- l’asserita "facile amovibilità" nonché la mancanza di impianto di riscaldamento non costituiscono elementi idonei a conferire al dehors le caratteristiche di un'opera precaria, se tale struttura non ha un utilizzo contingente e limitato nel tempo, ma è destinata a soddisfare bisogni duraturi e non provvisori attraverso la permanenza nel tempo della sua funzione;
- va esclusa, inoltre, l’asserita valenza puramente pertinenziale del manufatto, in relazione al suo stretto collegamento con l’edificio principale, se, per il suo impatto volumetrico, la veranda attrezzata incide significativamente e in modo permanente sull'assetto edilizio dell’edificio, del quale amplia la superficie e la volumetria utile.

CONCLUSIONI
Il Tribunale ha quindi concluso che il ricorrente aveva creato un autonomo organismo edilizio di rilevanti dimensioni, stabilmente destinato ad estensione del locale interno in ogni periodo dell’anno; il quale pertanto, a causa della sua consistenza e funzione, deve essere qualificato come nuova opera, comportando una rilevante trasformazione edilizia del territorio.

Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno esaminato il caso in cui due o più comproprietari immobiliari desiderino dividersi le rispettive quote di un immobile abusivo, anche quando tali quote siano loro derivate da successione ereditaria.

Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021, ha esaminato l’interessante e molto dibattuta questione di diritto riguardante la validità degli atti di divisione di una comunione (o comproprietà) immobiliare concernente un immobile abusivo, nel caso ordinario e nel caso in cui la comunione si sia formata in seguito a una successione ereditaria.

NORMATIVA SULLA NULLITÀ DEGLI ATTI CONCERNENTI IMMOBILI ABUSIVI - La normativa in materia è contenuta:
1) nell’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (che a sua volta riproduce quasi fedelmente il pregresso art. 17 della L. 47/1985), il quale al comma 1 dispone che gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali sono nulli, e non possono essere stipulati, se non risultino per dichiarazione del venditore gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria;
2) nell’art. 40 della L. 47/1985, il quale al comma 2 dispone che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali sono nulli, e non possono essere stipulati, se non risultino per dichiarazione del venditore gli estremi della concessione o della concessione in sanatoria, o se non venga allegata copia della domanda di condono edilizio con gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione (fanno eccezione gli atti relativi a opere iniziate prima del 02/09/1967, per le quali in luogo della suddetta documentazione può essere prodotta una autodichiarazione).
Entrambe le disposizioni sopra citate escludono dal proprio campo di applicazione gli atti aventi a oggetto diritti reali di garanzia (es. ipoteca) o aventi a oggetto servitù.

NULLITÀ PARZIALE (DIFFORMITÀ DELL’IMMOBILE DAL TITOLO EDILIZIO) - In primo luogo occorre ricordare le acquisizioni giurisprudenziali in base alle quali la nullità sancita dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dall’art. 40 della L. 47/1985 è volta a sanzionare unicamente la mancata inclusione negli atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
La nullità non si applica pertanto agli atti (che siano di compravendita, trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali) in cui vi sia un titolo edilizio - esistente realmente e riferibile all’immobile in atto - ma l’immobile sia stato realizzato in difformità dal titolo stesso (c.d. “nullità parziale”, si veda in proposito Cass. S.U., 22/03/2019, n. 8230; vedi anche Compravendita di immobile abusivo: condizioni di validità).

NULLITÀ DELL’ATTO DI SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE - Venendo alle conclusioni raggiunte da Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021, la pronuncia ha ritenuto che:
1) anche l’art. 40 della L. 47/1985, seppure non menzioni espressamente gli atti di scioglimento della comunione come fa invece l’art. 46 del D.P.R. 380/2001, si applica a tali atti, e pertanto la sanzione della nullità colpisce anche gli atti stipulati prima dell’entrata in vigore del TU edilizia, in vigenza della L. 47/1985.
2) la nullità in questione concernente gli atti di scioglimento della comunione è applicabile tanto agli atti concernenti la comunione ordinaria che a quelli concernenti la comunione formatasi a seguito di successione ereditaria (c.d. “comunione ereditaria”), dal momento che anche questi possono essere assimilati all’interno della categoria degli atti “inter vivos” contemplati da entrambe le norme in discorso. - Deve in conseguenza considerarsi superata la giurisprudenza secondo cui la nullità prevista dall'art. 17 della L. 47/1985, ora trasposto nell'art. 46 del D.P.R. 380/2001, per gli atti aventi ad oggetto immobili privi di concessione edificatoria (compresi quelli di “scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti”) non si applichi alla divisione ereditaria quale atto conclusivo della vicenda successoria (ad esempio: Cass. 28/11/2001, n. 15133).

Conseguenza: il giudice non può disporre la divisione di immobile abusivo. Come diretta conseguenza dei principi sopra illustrati consegue che il giudice non può disporre lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria che sia) di un fabbricato o porzione di fabbricato mancante della documentazione che attesti la regolarità edilizia. Pertanto, qualora la divisione sia stata comunque disposta, la nullità può essere fatta rilevare d’ufficio in qualsiasi stato e grado del giudizio (si vedano anche in proposito: Cass. 24/06/2011, n. 13969; Cass. 11/11/2009, n. 23825).

L’indivisibilità non colpisce il resto dell’asse ereditario. Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021, ha inoltre ritenuto che la nullità in discussione non colpisca gli altri beni costituenti l’asse ereditario. Pertanto, anche se nell’asse ereditario sono presenti immobili abusivi, ciascun coerede ha diritto di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.

L’indivisibilità non colpisce gli atti nell’ambito di esproprio o procedura concorsuale. Infine, Cass. S.U. 07/10/2019, n. 25021, ha ritenuto che sia l’art. 46 del D.P.R. 380/2001 che l’art. 40 della L. 47/1985 non colpiscano la divisione dell'edificio abusivo, di cui il debitore sia comproprietario pro quota, da disporsi nell'ambito del processo di espropriazione individuale o del procedimento fallimentare o di altra procedura concorsuale.

Fonte: Bollettino di Legislazione Tecnica
www.legislazionetecnica.it

Il Consiglio di Stato ha affermato che La realizzazione di un porticato non può considerarsi attività attratta alla natura pertinenziale dell’opera, pertanto necessita di un apposito permesso di costruire per la sua costruzione.

Nel caso di specie, da sopralluoghi effettuati nell'area di proprietà del ricorrente in Forio d'Ischia emergeva la realizzazione di numerose opere edilizie in difformità dal titolo originario, tra le quali dei porticati antistanti delle strutture esistenti.

In proposito, la Sent. C. Stato 14/05/2019, n. 3133, ha ribadito che la realizzazione di un porticato non può considerarsi attività attratta alla natura pertinenziale dell’opera, necessita dunque di un apposito permesso di costruire per la sua costruzione.

Inoltre, il Consiglio di Stato si è uniformato alla costante giurisprudenza in materia, affermando che la prova circa l'epoca di realizzazione delle opere edilizie e la relativa consistenza è nella disponibilità dell'interessato, e non dell'amministrazione, dato che solo l'interessato può fornire gli inconfutabili atti, documenti o gli elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'addotta sanabilità del manufatto.
Pertanto, in presenza di un'opera edilizia non assistita da un titolo che la legittimi, l'amministrazione ha solo il potere-dovere di sanzionarla ai sensi di legge.

Fonte: Bollettino di Legislazione Tecnica online
www.legislazionetecnica.it

La Corte di Cassazione chiarisce in quali casi un’opera può essere ritenuta precaria e quindi sottratta al preventivo rilascio del permesso di costruire


FATTISPECIE
Nel caso di specie era stata affermata la responsabilità del ricorrente per la realizzazione, in zona demaniale marittima gravata da vincolo paesaggistico, di una struttura pressostatica delle dimensioni di mq 100, realizzata in elementi metallici e copertura in PVC, con pavimentazione in pietra leccese, in assenza dei prescritti titoli abilitativi.

Il ricorrente sosteneva che dalle dichiarazioni rese dal responsabile dell'ufficio tecnico comunale, risultavano la precarietà ed amovibilità dell'opera, per la quale era stato peraltro rilasciato il permesso di costruire in sanatoria.

PRINCIPIO DI DIRITTO
In proposito, la Suprema Corte ha ribadito che, al fine di ritenere sottratto un manufatto al preventivo rilascio del permesso di costruire in ragione della sua asserita natura precaria, la stessa non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all'opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi alla intrinseca destinazione materiale dell'opera ad un uso realmente precario e temporaneo per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, con conseguente possibilità di successiva e sollecita eliminazione, non risultando, peraltro, sufficiente la sua rimovibilità o il mancato ancoraggio al suolo.

Inoltre, sulla base di quanto disposto dal T.U.E. (D.P.R. 380/2001), sono soggetti a permesso di costruire, tutti gli interventi che, indipendentemente dalla realizzazione di volumi, incidono sul tessuto urbanistico del territorio, determinando una trasformazione in via permanente del suolo inedificato.

CONCLUSIONI
La Corte di Cassazione ha considerato che le dedotte caratteristiche di precarietà e facile amovibilità dell'opera erano evidentemente smentite dalla descrizione della stessa effettuata nella sentenza di appello sulla base delle emergenze processuali del giudizio di primo grado. Il manufatto realizzato si presentava infatti come stabilmente infisso al suolo e dotato di pavimentazione circoscritta da un muretto di contenimento, l'opera poggiava su pilasti in ferro, a loro volta ancorati su plinti in cemento armato ed era stato accertato anche un cambiamento del livello planovolumetrico e pianoaltimetrico del terreno su cui l'opera era stata realizzata. Si era evidenziato, poi, che i plinti su cui poggiava il manufatto erano infissi su di una zattera in cemento sulla quale era stata poi posta una pavimentazione in lastre di pietra leccese.
Avuto riguardo a tali caratteristiche costruttive, risultava evidente che la dedotta precarietà dell'opera era del tutto insussistente.

La Cass. pen. 30/05/2019, n. 24149 ha pertanto ritenuto che nel caso di specie i necessari requisiti individuati dalla giurisprudenza mancavano del tutto ed, anzi, le caratteristiche costruttive accertate deponevano, unitamente alla rilevata alterazione planovolumetrica e pianoaltimetrica del terreno, per un intervento destinato a durare nel tempo che aveva già determinato una modifica dell'originario assetto dell'area su cui insisteva.

Un'ulteriore conferma di una simile evenienza, era data dal fatto che per le opere in questione l'interessato aveva ritenuto di dover richiedere un permesso di costruire in sanatoria (sulla base peraltro di una descrizione delle opere non rispondente alla realtà), che non sarebbe stato necessario per un intervento precario, atteso che la natura dell'opera precaria, che non determina stabili trasformazioni del territorio, non richiede per la sua realizzazione alcun titolo abilitativo.

Fonte: Bollettino di Legislazione Tecnica online
www.legislazionetecnica.it