La Corte di Cassazione ribadisce alcuni principi fondamentali applicabili nel caso di assenza del certificato di agibilità (ora sostituito dalla Segnalazione certificata di agibilità) al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso di specie la promittente venditrice di un immobile impugnava la sentenza della Corte d’Appello che aveva risolto, per inadempimento della stessa, il contratto preliminare di compravendita di un appartamento risultato privo di certificato di abitabilità. La ricorrente adduceva che i promissari acquirenti non avevano chiesto l'esibizione di tale certificato nè al momento della stipula del preliminare, nè successivamente, ma solo in prossimità della data fissata per il rogito. Con tale comportamento la ricorrente sosteneva di essere stata esonerata dalla consegna del certificato e che la richiesta avanzata pochi giorni prima della data del contratto definitivo doveva considerarsi contraria a buona fede.
Al riguardo la Corte di Cassazione (Ord. C. Cass. civ. 04/03/2020, n. 5972) ha chiarito che:
- nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poichè vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. C. Cass. civ. 18/09/2019, n. 23265);
- in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (cfr. C. Cass. civ. 05/12/2017, n. 29090).
In applicazione di tali principi, poiché dalla sentenza impugnata non emergeva il presupposto di fatto relativo all’esonero dalla consegna del certificato di agibilità, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso confermando la decisione della Corte d’Appello che:
1) aveva ritenuto la promittente venditrice tenuta a produrre il certificato di agibilità entro il termine fissato per il rogito;
2) aveva ricondotto la gravità dell’inadempimento al fatto che, omettendo di richiedere ed ottenere il certificato in corso di causa, la stessa non aveva dimostrato che l'immobile fosse concretamente agibile.
Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
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Breve guida pratica al contratto preliminare immobiliare (c.d. “compromesso"). Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Preliminare con atto notarile o con scrittura privata; Preliminare dal notaio, trascrizione ed effetti; Registrazione del contratto preliminare; Differenza tra caparra e acconto; Chi paga le spese del contratto preliminare.
FINALITÀ E CONTENUTI DEL PRELIMINARE IMMOBILIARE
Il contratto preliminare immobiliare (usualmente denominato anche “compromesso”) precede di regola la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile (usualmente denominato anche “rogito notarile”), ed è il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere il contratto di compravendita e dettagliano le condizioni di vendita e contrattuali (queste ultime, nella maggior parte dei casi, già genericamente stabilite nella proposta di acquisto).
Il contratto preliminare di compravendita presenta inoltre usualmente i seguenti contenuti:
- i dati identificativi delle parti e dell’immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze);
- il prezzo dell’immobile, le modalità ed i termini di pagamento;
- l’indicazione della regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie e dell’esistenza di eventuali vincoli (quali ad esempio ipoteche, servitù), che spesso assumono il valore di con-dizione risolutiva dell’impegno del compratore di procedere all’effettivo acquisto;
- il titolo del possesso con la data in cui esso inizia a decorrere e le eventuali limitazioni;
- il versamento dell’acconto e/o della caparra confirmatoria;
- la eventuale fissazione di penali;
- la data entro la quale dovrà essere stipulato il contatto definitivo;
- l’eventuale clausola d’arbitrato.
Contenuti specifici sono previsti dall'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005, alla cui lettura si rinvia, per i contratti preliminari relativi a immobili da costruire (ai sensi dell'art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, sono gli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità").
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .
PRELIMINARE CON ATTO NOTARILE O CON SCRITTURA PRIVATA
Il contratto preliminare può essere indifferentemente stipulato davanti a un notaio, nella forma quindi dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.
Fanno eccezione i contratti per immobili da costruire . Per questi ultimi, l'art. 6 del D. Leg.vo 122/2005 (modificato dall'art. 388 del D. Leg.vo 14/2019 e vigente dal 16/03/2019 ai sensi dell'art. 389 del D. Leg.vo 14/2019) dispone che il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Vedi in proposito Tutela degli acquirenti di immobili da costruire .
PRELIMINARE DAL NOTAIO, TRASCRIZIONE ED EFFETTI
Il preliminare di compravendita stipulato davanti a un notaio va trascritto nei pubblici registri immobiliari (“Conservatoria”), ex art. 2645-bis del Codice civile.
La stipula del preliminare dal notaio e la relativa trascrizione non è obbligatoria, ma è certamente opportuna, soprattutto in un’ottica di tutela per l’acquirente di un immobile. Questi, infatti, con la trascrizione:
- si garantisce i diritti scaturenti dall’atto stesso;
- ottiene il privilegio rispetto ai diritti altrui;
- non permette al venditore di alienare nuovamente l’immobile stesso, di iscrivere ipoteche o sottoporre il bene a pignoramento.
Essa è dunque finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (come la cessione dell’immobile promesso a terzi o la costituzione di diritti reali sullo stesso come pignoramenti, sequestri o ipoteche), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo tra la sottoscrizione del preliminare e la stipula del definitivo di compravendita.
Gli effetti della trascrizione decadono se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la stipula del contratto definitivo (ad esempio il rogito notarile) o entro tre anni dalla trascrizione, non viene stipulato il contratto definitivo.
Qualora non si voglia sottoscrivere il preliminare davanti a un notaio, usualmente per evitare le maggiori spese che ne conseguono in termini di onorario del notaio stesso e di spese vive per la trascrizione, è possibile procedere con una semplice scrittura privata, con l’assistenza del mediatore immobiliare.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La registrazione del contratto preliminare immobiliare adempie a finalità diverse dalla trascrizione, essendo una formalità obbligatoria ai soli fini fiscali; in pratica, la registrazione non attribuisce al promissario acquirente alcuna tutela sostanziale, ma è una formalità finalizzata al pagamento delle relative imposte.
Essa deve avvenire presso l’Agenzia delle entrate, nel termine di 20 giorni dalla firma (30 giorni nel caso in cui il contratto è stipulato con atto notarile).
Le imposte da versare sono:
- Imposta di registro fissa nella misura di 200 Euro;
- Imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% della caparra confirmatoria versata;
- Imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti versati, solo se la vendita è soggetta a imposta di registro;
- Marca da bollo ogni 4 facciate o 100 righe di contratto (16 Euro - se invece il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è complessivamente pari a 155 Euro), nonché per ciascun allegato (2 euro per allegati quali planimetrie o visure catastali, 16 Euro per l’Attestato di prestazione energetica).
Quanto versato per quanto attiene la caparra nonché gli eventuali acconti corrisposti, saranno portate in deduzione dall’Imposta di registro dovuta al momento della stipula del rogito, a meno che la vendita non sia soggetta ad IVA.
Differenza tra caparra e acconto. Sia la caparra (o più precisamente in questi casi “caparra confirmatoria”) che l’acconto sono somme versate a titolo di anticipo di una parte del totale prezzo dovuto, tuttavia la caparra (a differenza dell’acconto che esaurisce qui le sue funzioni) ha anche una funzione di garanzia risarcitoria degli interessi di entrambe le parti, acquirente e venditore.
Se il compratore rifiuta di concludere la compravendita del bene, il venditore avrà il diritto di trattenere la caparra versata a titolo di risarcimento danni.
Viceversa, se è il venditore rifiutarsi di concludere la compravendita, il compratore potrà richiedere un importo pari al doppio della caparra versata.
Gli importi versati all’atto del preliminare (ma anche all’atto della c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”) possono qualificarsi come “caparra” unicamente se ciò sia esplicitamente indicato. In assenza di tale indicazione pertanto gli importi saranno da considerare come semplici acconti.
Più raro, ma possibile, che venga prevista una caparra "penitenziale", che rappresenta - a differenza della "confirmatoria" - una penale prestabilita tra le parti per l'esercizio del diritto di recesso.
Chi paga le spese del contratto preliminare. Le spese del contratto preliminare sono, salvo diverso accordo che è sempre possibile, a carico della parte acquirente, ai sensi dell’art. 1475 del Codice civile (seppure secondo altra interpretazione - invero poco applicata - si dovrebbe fare riferimento all’art. 10 del D.P.R. 131/1986 secondo il quale obbligate a richiedere la registrazione sono entrambe le parti).
Fonte: Bollettino Online di Legislazione Tecnica
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L’agenzia immobiliare milanese sperimenta nuovi strumenti di comunicazione per la compravendita di immobili e la valorizzazione del patrimonio architettonico milanese. I nuovi tools sono stati presentati in anteprima presso gli spazi della Fonderia Napoleonica Eugenia a Milano.
Milano, 17 settembre 2019 - We Are Town, l’agenzia immobiliare milanese, da sempre attenta all’innovazione e ai nuovi linguaggi della comunicazione, sperimenta con Way, start-up milanese attiva in ambito culturale e turistico, percorsi alternativi per costruire esperienze emozionali per la mediazione immobiliare.
We Are Town è partner dell’iniziativa You Are Leo, che vede l’impiego di tecnologie di realtà virtuale nella ricostruzione della Milano leonardesca, ha sviluppato un progetto pilota dedicato a un nuovo sviluppo immobiliare sito in zona Isola, a Milano, costruendo uno storytelling dedicato. Way e We Are Town hanno progettato una demo in realtà aumentata integrando contenuto creativo e sviluppo tecnologico che consente di fruire dell’immobile e del contesto urbano in cui è localizzato, così da permettere al futuro acquirente un approccio sensoriale allo stabile di suo interesse.
“Si tratta di un’iniziativa di comunicazione avanzata – dichiara Francesco Zanotti Cavazzoni, CEO di We Are Town – customizzata sulle esigenze degli sviluppatori immobiliari. Il nostro background nel settore della comunicazione e della pubblicità ci permette di costruire contenuti emozionali basati sulle aspettative del cliente. Questo anche grazie al supporto di strumenti tecnologici con cui superiamo cosi il tradizionale concetto di agenzia immobiliare, che si trasforma in agenzia di comunicazione che fa mediazione immobiliare“.
“Il nostro intento – continua Giandomenico Puglisi, Direttore Creativo di We Are Town – è che le vendite si trasformino in commodity, risultato che si ottiene con un lavoro approfondito di brand positioning sullo sviluppo immobiliare. La comunicazione generata dal posizionamento di marca è necessaria per toccare le corde emotive del consumatore e fargli vivere esperienze di acquisto uniche e coinvolgenti. Siamo l’agenzia della Milano che cresce, che si sviluppa, e che introduce quotidianamente stimoli che vanno interpretati attraverso i più recenti linguaggi media”.
“La partnership con Way è nata con il progetto You Are Leo – conferma Marco Pizzoni, Amministratore Delegato di Way – e con la volontà di sperimentare nuovi linguaggi per raccontare il contesto urbano meneghino. In esclusiva per We Are Town abbiamo realizzato un tool capace di dare vita a ogni immobile, già esistente o presente solo su carta, e sviluppare la visione di architetti, progettisti e sviluppatori in modo emozionale. Grazie alla tecnologia in AR è possibile realizzare una passeggiata virtuale in giro per il quartiere in cui è ubicato l’immobile e viverlo sulla base dei servizi in esso presenti (negozi, servizi, trasporti, ecc.)”.
Durante la serata di presentazione gli ospiti sono stati protagonisti di un’esperienza di Virtual Reality relativa all'atterraggio lunare per ricordare i 50 anni dallo sbarco e per mostrare il potenziale creativo della tecnologia; successivamente hanno potuto provare il nuovo tool di Augmented Reality sul progetto immobiliare nel quale è stata messa in evidenza la vita fuori dal mq, il quartiere e i suoi punti di interesse. We Are Town con questo approccio innovativo passa dall’acquisto del mq all’acquisto di esperienze di vita quotidiana, con la volontà di alzare ulteriormente il livello di servizi per la mediazione immobiliare.
La piattaforma web di We Are Town rappresenta la quintessenza dei valori e della filosofia del broker; grazie alla Visual Communication vengono proposte tutte le novità immobiliari su Milano, i nuovi cantieri aperti e le proposte di compra-vendita.
Il mercato immobiliare residenziale continua il suo percorso di espansione e traina l’intera filiera delle costruzioni. Secondo i dati di Federcostruzioni e dell’Agenzia delle Entrate rielaborati da Senaf in occasione del prossimo appuntamento SAIE Bari - la fiera biennale delle tecnologie per l’edilizia e l’ambiente costruito 4.0 (24-26 ottobre 2019 – Nuova Fiera del Levante), a livello nazionale nel 2018 sono state 578.647 le compravendite di abitazioni stipulate, con un aumento del +6,7% rispetto al 2017. Un mercato vivace che, grazie alla crescita del +20,9% per valore economico derivante dalla riqualificazione degli immobili residenziali, ha contribuito alla ripresa del settore edile. Un segmento importante, quello della riqualificazione, che avrà così un ruolo chiave all’interno della prossima edizione di SAIE Bari, per mostrare tutte le innovazioni tecnologiche attraverso le eccellenze dell’intera filiera e promuovendo le best practice del settore.
Una crescita, quella delle compravendite, che va da nord a sud: secondo l’elaborazione di Abitare Co., società che si occupa di intermediazione immobiliare, in testa troviamo l’Emilia-Romagna che fa registrare +11,4%, seguita dalle Marche (+10,4%) e dal Veneto (+10,1%). Ma in questo percorso di crescita spiccano anche tante regioni del Sud Italia, come la Sardegna (+8,2%), la Sicilia (+7,5%) e la Puglia (+4,9%).
Le imprese edili del Centro e Sud Italia, grazie proprio alla spinta delle riqualificazioni, hanno una grande opportunità, ma è importante essere pronti e aggiornati sui cambiamenti del mercato, sulle tecniche costruttive e su come la tecnologia stia trasformando tutto il processo progettuale. Per questo all’interno di SAIE Bari visitatori e aziende avranno la possibilità di seguire percorsi dedicati ai temi chiave dell’innovazione, della sicurezza sismica, della sostenibilità e della trasformazione digitale, attraverso iniziative, workshop e convegni, dimostrazioni e prove pratiche nate per mostrare l’eccellenza dell’intera filiera delle costruzioni.
“Un mercato immobiliare in buona salute è fondamentale per tutta la filiera delle costruzioni, un motivo in più per guardare al 2019 con ottimismo” – ha dichiarato Emilio Bianchi, Direttore Generale di SAIE Bari. “SAIE, da sempre considerata un’eccellenza dagli addetti ai lavori, vuole fornire al comparto dell’edilizia il suo prezioso supporto in modo innovativo, mettendo al centro non solo prodotti, tecnologie e servizi per le costruzioni, ma anche servizi per l'ambiente costruito. I dati sul settore immobiliare dimostrano come alcune realtà del Mezzogiorno viaggino ad una velocità superiore rispetto ad altre aree d’Italia, caratterizzate da mercati storicamente più maturi. Eppure ci sono ampi spazi di miglioramento. Raddoppiando l’appuntamento SAIE con una nuova edizione a Bari puntiamo a diventare il punto di riferimento per le imprese del vivace mercato dell’edilizia del Centro-Sud Italia e dell’intero bacino del Mediterraneo.”