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Google Earth e la verifica dello stato legittimo degli immobili: nuovi scenari
La sentenza 4973/2024 conferma l'uso delle immagini satellitari come prova valida per individuare abusi edilizi, mentre il Decreto Salva Casa semplifica le procedure per ottenere la dichiarazione di regolarità.
Google Earth si è rivelato uno strumento prezioso per verificare lo stato legittimo di un immobile, soprattutto nei casi di contenzioso legati agli abusi edilizi. Recentemente, il Consiglio di Stato ha confermato questa possibilità con la sentenza 4973/2024, sancendo che le immagini di Google Earth possono costituire una prova valida.
Abuso edilizio e Google Earth, il caso
Il caso in questione ha avuto inizio quando un Comune, utilizzando Google Earth, ha contestato la presenza di un abuso edilizio e ne ha ordinato la demolizione. Il responsabile dell'abuso ha ritenuto che il metodo utilizzato dal Comune non fosse attendibile, non avendo carattere certificato. Tuttavia, i giudici del Tar hanno riconosciuto ai rilievi estratti da Google Earth un "valore indiziario pregnante".
Non soddisfatto, il responsabile dell'abuso ha portato il caso davanti al Consiglio di Stato. I giudici hanno spiegato che la rilevanza a fini probatori dei rilievi di Google Earth è stata riconosciuta sia dalla magistratura amministrativa sia da quella penale. Le immagini di Google Earth sono considerate prove documentali che rappresentano fatti, persone e cose.
Durante il processo, le immagini di Google Earth sono state confermate dalle visure catastali, che hanno mostrato variazioni di superficie e di classamento dell'immobile dovute a interventi edilizi non autorizzati. Il Consiglio di Stato ha quindi ribadito che l'onere di provare l'epoca di realizzazione di un abuso edilizio grava sull'interessato. Poiché il responsabile dell'abuso non ha fornito prove ulteriori a suo favore, i giudici hanno respinto il ricorso, confermando l'ordine di demolizione.
Le modifiche del Salva Casa allo stato legittimo dell'immobile
La presenza di un abuso edilizio compromette la possibilità di ottenere lo stato legittimo dell'immobile, necessario per realizzare interventi di ristrutturazione o per effettuare compravendite. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha semplificato le modalità per ottenere questo stato legittimo.
Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo dell'immobile era attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio. Con il Decreto Salva Casa, dal 30 maggio 2024 è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell'immobile o a quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio. Quest'ultimo titolo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull'esistenza dei titoli abilitativi precedenti.
Il Decreto Salva Casa ha inoltre stabilito che se l'abbattimento di un abuso edilizio è stato evitato tramite il pagamento di una multa alternativa alla demolizione, l'immobile viene regolarizzato e ottiene lo stato legittimo.
Nonostante queste semplificazioni, il metodo per desumere lo stato legittimo degli immobili costruiti in un'epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio non è cambiato. In questi casi, lo stato legittimo viene ricavato dalle informazioni catastali o da altri documenti probanti, come le riprese fotografiche (tra cui Google Earth), gli estratti cartografici, i documenti d'archivio o altri atti pubblici e privati.
Abuso edilizio e Google Earth, il caso
Il caso in questione ha avuto inizio quando un Comune, utilizzando Google Earth, ha contestato la presenza di un abuso edilizio e ne ha ordinato la demolizione. Il responsabile dell'abuso ha ritenuto che il metodo utilizzato dal Comune non fosse attendibile, non avendo carattere certificato. Tuttavia, i giudici del Tar hanno riconosciuto ai rilievi estratti da Google Earth un "valore indiziario pregnante".
Non soddisfatto, il responsabile dell'abuso ha portato il caso davanti al Consiglio di Stato. I giudici hanno spiegato che la rilevanza a fini probatori dei rilievi di Google Earth è stata riconosciuta sia dalla magistratura amministrativa sia da quella penale. Le immagini di Google Earth sono considerate prove documentali che rappresentano fatti, persone e cose.
Durante il processo, le immagini di Google Earth sono state confermate dalle visure catastali, che hanno mostrato variazioni di superficie e di classamento dell'immobile dovute a interventi edilizi non autorizzati. Il Consiglio di Stato ha quindi ribadito che l'onere di provare l'epoca di realizzazione di un abuso edilizio grava sull'interessato. Poiché il responsabile dell'abuso non ha fornito prove ulteriori a suo favore, i giudici hanno respinto il ricorso, confermando l'ordine di demolizione.
Le modifiche del Salva Casa allo stato legittimo dell'immobile
La presenza di un abuso edilizio compromette la possibilità di ottenere lo stato legittimo dell'immobile, necessario per realizzare interventi di ristrutturazione o per effettuare compravendite. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha semplificato le modalità per ottenere questo stato legittimo.
Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo dell'immobile era attestato dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio. Con il Decreto Salva Casa, dal 30 maggio 2024 è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell'immobile o a quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio. Quest'ultimo titolo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull'esistenza dei titoli abilitativi precedenti.
Il Decreto Salva Casa ha inoltre stabilito che se l'abbattimento di un abuso edilizio è stato evitato tramite il pagamento di una multa alternativa alla demolizione, l'immobile viene regolarizzato e ottiene lo stato legittimo.
Nonostante queste semplificazioni, il metodo per desumere lo stato legittimo degli immobili costruiti in un'epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio non è cambiato. In questi casi, lo stato legittimo viene ricavato dalle informazioni catastali o da altri documenti probanti, come le riprese fotografiche (tra cui Google Earth), gli estratti cartografici, i documenti d'archivio o altri atti pubblici e privati.
Google Earth si è affermato quindi come un mezzo efficace per verificare lo stato legittimo degli immobili, affiancando le modalità tradizionali previste dalla normativa. Questo strumento, insieme alle recenti semplificazioni del Decreto Salva Casa, offre nuove opportunità per garantire la regolarità edilizia degli immobili in Italia.
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