Decreto Salva Casa: cambi di destinazione d’uso

Il Decreto Salva Casa (DL 69 del 29 maggio 2024) introduce un’importante novità: il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.

Definizione di Unità Immobiliare

Il decreto specifica che per “unità immobiliare” si intende “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”.

Mutamento di Destinazione d’Uso

Il Decreto Salva Casa apporta modifiche al Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), consentendo sempre il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere, rispettando le normative di settore e con la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:

1. All’interno della stessa categoria funzionale: Questa non è una novità assoluta, poiché il vigente art. 23-ter del Testo Unico Edilizia già prevede questa possibilità.

2. Tra categorie funzionali diverse: Residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale, per singole unità immobiliari in immobili nelle zone A, B e C di cui all’articolo 2 del DM 1444/1968 (o equipollenti secondo le leggi regionali). Il mutamento è consentito purché conforme alla forma di utilizzo prevalente delle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. È esclusa la categoria rurale.

Nessun Obbligo di Aree per Servizi e Parcheggi

Una delle novità principali del decreto è che il cambio di destinazione d’uso non obbliga a reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, come previsto dal DM 1444/1968 e dalle leggi regionali, né vincola alla dotazione minima obbligatoria dei parcheggi (ex Legge 1150/1942).

Tuttavia, questa disposizione potrebbe sollevare problemi nelle città italiane, soprattutto nei centri storici, dove già si riscontra una carenza di spazi verdi e aree di parcheggio. Se molti proprietari di immobili nella stessa area urbana decidessero di avvalersi della nuova norma, il carico urbanistico potrebbe aumentare significativamente senza un concomitante aumento di servizi e parcheggi.

Limitazioni per le Unità Immobiliari al Piano Terra

Per le unità immobiliari poste al piano terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso solo nei casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Procedura per Cambiare la Destinazione d’Uso

Una volta verificati i requisiti, per cambiare la destinazione d’uso si deve presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia), come stabilito dal Decreto Salva Casa, ferme restando le leggi regionali più favorevoli.

Limitazioni in Caso di Opere Edilizie

Se sono previste opere edilizie, rimangono in vigore le disposizioni del Testo Unico Edilizia. Le novità del Salva Casa si applicano esclusivamente al mutamento delle destinazioni d’uso senza opere.