Analisi Abitare Co. sul mercato delle nuove costruzioni residenziali a Roma

Nel 2024 aumentano le compravendite di nuove abitazioni (+8,0%) e il prezzo medio di vendita raggiunge i 6.450€ al mq. (+4,0%). L’offerta di nuove case è solo del 9,2% sul totale.

Presentata la nuova sede romana di Abitare Co., società di servizi immobiliari fondata nel 1997, specializzata sulle nuove residenze. Oggi Abitare Co. opera sul territorio nazionale e vanta 76 cantieri on going e 21 in pipeline per un totale di circa 3.500 appartamenti in vendita e un valore globale di portafoglio di circa 4,3 miliardi di euro.

In occasione dell’inaugurazione della nuova sede romana, il Centro Studi di Abitare Co. -società di servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze- ha svolto una ricerca sul mercato immobiliare delle nuove abitazioni nella Capitale. Il mercato immobiliare romano sta assumendo un ruolo sempre più centrale nel panorama nazionale e internazionale. Nel 2024, la capitale ha registrato investimenti immobiliari per 1,5 miliardi di euro, pari al 15,6% del totale nazionale e al doppio rispetto al volume generato nel 2023, con il 70% dei capitali provenienti dall’estero, in particolare attraverso fondi europei.

Nel 2024, per quanto riguarda il comparto residenziale, Roma ha registrato un totale di 35.073 compravendite (+2,1% rispetto al 2023), di cui 3.463 relative a nuove costruzioni (+8,0% rispetto al 2023) (fonte: OMI-Agenzie delle Entrate).

I prezzi di vendita delle abitazioni di nuova costruzione, a inizio 2025, registrano un aumento del 4,0% fissando il prezzo medio di vendita a 6.450 € al mq. I valori variano sensibilmente a seconda della zona: nel centro città la media è di 10.100 € al mq, nelle aree semicentrali si attesta a 5.200 € al mq, mentre in periferia scende a 4.000 € al mq. Tra le principali città metropolitane, solo Milano supera la capitale, con un valore medio di 7.250 € al mq. Seguono Firenze (5.500 € al mq), Torino (4.730 € al mq), Genova (4.700 € al mq), Bologna (4.500 € al mq), Napoli (4.100 € al mq) e Palermo (3.000 € al mq).

A fine 2024 i quartieri che si sono dimostrati più vivaci da questo punto di vista sono stati:
• Centro Storico e Prati
Il Centro Storico e il quartiere Prati sono tra le aree più prestigiose e richieste di Roma. Il Centro Storico vanta un prezzo medio superiore ai 10mila euro al mq. con punte oltre i 25mila per le case nelle zone più di pregio come Piazza di Spagna. Le nuove costruzioni sono poche e la domanda, in crescita sia quella degli investitori che degli utilizzatori, si scontra con un’offerta bassa che tiene i prezzi in tensione. Prati, con una domanda in aumento nell’ultimo anno, rappresenta una zona nevralgica, soprattutto in vista del prossimo Giubileo.
• Garbatella e Ostiense
I quartieri di Garbatella e Ostiense sono al centro di una significativa trasformazione urbana. La riqualificazione delle aree industriali e la crescente popolarità tra giovani professionisti rendono queste zone particolarmente attrattive.
• Monteverde
Monteverde offre una qualità della vita elevata, con ampie zone verdi e una posizione strategica vicino al centro. Questo quartiere è sempre più apprezzato da chi cerca un equilibrio tra tranquillità e accessibilità urbana, rappresentando un’opportunità interessante per gli investitori. Qui i prezzi toccano i 6.500 euro al metro quadro.
• San Giovanni
San Giovanni è noto per la sua vivacità e la presenza di servizi essenziali, oltre a essere ben collegato con il resto della città grazie alla metropolitana e ai numerosi mezzi di trasporto pubblico. La domanda di immobili in questa zona è costantemente alta, rendendola una scelta sicura per gli investitori.
• Quartieri in Crescita
Alcune zone periferiche stanno emergendo come opzioni interessanti per gli investitori. Quartieri come Borghesiana, Finocchio, Lunghezza e Castelverde offrono prezzi più accessibili, con un potenziale di crescita notevole.

Time on market in linea con le altre grandi città
Le tempistiche sulle vendite si mantengono intorno ai 140 giorni (quattro mesi e mezzo), leggermente inferiore rispetto alla media di 155 giorni delle otto principali città italiane. Ad esempio, a Milano occorrono 160 giorni in media e a Napoli 190.

L’offerta di nuove abitazioni rimane bassa
Nella Capitale le nuove costruzioni rappresentano solo il 9,2% dell’offerta totale in città, in leggera crescita del +3,7% sul 2023. Si tratta di un’offerta che si sviluppa molto nelle aree esterne al G.R.A. per quanto concerne le operazioni di maggiore sviluppo dal punto di vista quantitativo. Nelle zone all’interno del G.R.A. ci sono svariate operazioni che sviluppano in media almeno una sessantina di appartamenti sia nelle aree semicentrali che in quelle più vicine al centro storico. Rimane comunque un’offerta che non riesce a compensare una domanda abitativa sia di housing sociale che di edilizia libera. L’offerta di nuove case razionalizza gli spazi e punta soprattutto sui trilocali (40%) e sui bilocali (31%); seguono i quadrilocali (17%), i monolocali (7%) e i plurilocali (5%). In sintesi, le vendite di bilocali e trilocali coprono oltre il 70% del mercato immobiliare delle nuove costruzioni. La situazione generale della bassa offerta di nuove case è tuttavia molto diffusa in tutte le principali città del nostro Paese. Dall’analisi effettuata, emerge che tra le otto città metropolitane, solo tre superano il 10% di quota di mercato per le nuove abitazioni sul totale: la più dinamica in assoluto è Bologna con il 22%, seguita da Milano (12,9%) e Firenze (10%). In tutte le altre città, la percentuale resta inferiore: Napoli si ferma al 2,5%, Palermo al 4%, Genova al 4,3%, Roma e Torino all’8%.

Perché Roma
Roma sta vivendo grandi trasformazioni con il sostegno dei Fondi derivanti dal Piano Nazionale di Recupero e Resilienza (PNRR) e dal Giubileo del 2025. Circa 1.900 progetti, con un finanziamento di 3,4 miliardi di euro si concentrano su infrastrutture e trasporti, con il 73% dei fondi già utilizzati. Inoltre, 518 progetti legati al Giubileo, con 3,3 miliardi di euro, mirano a migliorare le aree urbane, le strade e le infrastrutture sociali. Complessivamente, 6,7 miliardi di euro di investimenti sono dedicati a rendere la città più vivibile e accessibile per residenti e turisti.

Previsioni (aspettando il Giubileo)
Il Giubileo 2025 provocherà un aumento dei prezzi degli immobili residenziali significativo? Ovviamente l’entità di questo dipenderà da numerosi fattori, a partire dal quartiere e fino alla nuova normativa sugli affitti brevi, che potrebbe limitare l’afflusso dei turisti nelle aree più residenziali. Allo stesso tempo, l’afflusso di investimenti, sia privati che pubblici, potrebbe stabilizzare i prezzi, rendendo l’andamento del mercato meno volatile rispetto a quanto avvenuto in occasione di eventi giubilari precedenti. Ciò consentirebbe a Roma di sostenere una domanda crescente senza una spirale incontrollata di aumento dei valori immobiliari, che potrebbe risultare dannosa sia per i residenti che per gli investitori. Ad oggi si propende più nel prevedere un impatto maggiore sui canoni di locazione che in media potrebbero aumentare anche oltre il 10%. Per i prezzi di vendita si prevede un aumento più contenuto che dovrebbe però superare la soglia del 5%.

“L’inaugurazione della nuova sede di Abitare Co. a Roma rappresenta un passo significativo in un momento di evoluzione per il mercato immobiliare della Capitale – ha dichiarato Giuseppe Crupi CEO di Abitare Co. – con questi nuovi uffici, Abitare Co. rafforza il proprio impegno sul territorio romano con l’obiettivo di offrire dei prodotti abitativi che vengano incontro alla domanda di nuove case, non solo di fascia alta, che apprezza particolarmente le tematiche relative agli investimenti legati al consumo energetico, all’impatto ambientale e ai servizi comuni dedicati alle persone. Nel 2025 appena iniziato, grazie alla discesa dei tassi, dovrebbero crescere gli investimenti nel residenziale anche da parte dei grandi investitori rendendo più solida la ripresa degli scambi.”

ABITARE CO.
Abitare Co. nasce nel 1997 dall’esperienza quarantennale maturata nell’ambito immobiliare dai tre soci fondatori. Da quasi 30 anni protagonista nell’ambito delle vendite immobiliari, con una particolare attenzione all’edilizia residenziale e di nuova costruzione, oggi Abitare Co., è una società di servizi immobiliari, presente a Milano e Roma, che opera sul territorio nazionale grazie all’esperienza del suo team composto da 95 professionisti e che vanta 76 cantieri on going e 21 in pipeline per un totale di circa 3.500 appartamenti in vendita, con un valore globale di portafoglio di circa 4,3 miliardi di euro.