Agibilità e sanatoria edilizia: le novità introdotte dal Salva Casa

L’agibilità di un immobile attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati. Con l’introduzione del decreto “Salva Casa“, il certificato di agibilità assume un ruolo chiave nella regolarizzazione di alcune irregolarità edilizie, consentendo una sanatoria di fatto per molte situazioni che in passato avrebbero richiesto l’attivazione di procedure più complesse.

Agibilità delle opere con parziali difformità
Il “Salva Casa” ridimensiona la gravità di alcune irregolarità edilizie che, a determinate condizioni, possono essere sanate con una procedura semplificata, evitando l’accertamento di conformità.
Se il certificato di agibilità è stato rilasciato anche in presenza di parziali difformità, ciò implica che i funzionari preposti alle ispezioni abbiano rilevato tali difformità ma non abbiano disposto la demolizione o il ripristino dello stato legittimo dell’immobile. In questo caso, le parziali difformità vengono assimilate alle tolleranze costruttive, anche se eccedono le percentuali previste dalla normativa vigente.

Le Linee Guida Salva Casa sull’agibilità e le difformità
L’interpretazione pratica della sanatoria basata sull’agibilità ha generato dubbi tra Comuni e operatori del settore. Per rispondere a queste incertezze, il 30 gennaio il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit) ha pubblicato le Linee Guida Salva Casa, chiarendo che la semplice constatazione di difformità durante sopralluoghi o ispezioni passate può essere sufficiente per la regolarizzazione dell’immobile.
L’obiettivo del Mit è infatti quello di rendere validi ai fini della sanatoria tutti i sopralluoghi o ispezioni edilizie svolti nel tempo, anche se non miravano specificamente all’accertamento della conformità edilizia. Un esempio citato nelle Linee Guida riguarda il rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco, in passato vincolato al sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che verificava aspetti di salubrità e sicurezza dell’immobile.

Agibilità e parziali difformità come tolleranze costruttive
Le tolleranze costruttive sono variazioni dimensionali entro il 2% rispetto al progetto autorizzato. Tuttavia, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la percentuale di tolleranza varia in base alla superficie dell’immobile:
– 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq;
– 3% per unità immobiliari tra 300 e 500 mq;
– 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq;
– 5% per unità immobiliari inferiori a 100 mq;
– 6% per unità immobiliari inferiori a 60 mq.

A queste percentuali si aggiungono le parziali difformità riscontrate in sede di rilascio dell’agibilità, purché non siano state oggetto di ordini di demolizione o ripristino.

Un caso pratico di sanatoria tramite agibilità
Immaginiamo una villetta con una superficie di 315 mq, mentre il progetto depositato ne riporta 299 mq. Lo scostamento è del 5%, superiore al 4% consentito per quella categoria di immobili. Normalmente, questo eccesso impedirebbe la regolarizzazione attraverso le tolleranze costruttive. Tuttavia, se l’immobile ha già ottenuto l’agibilità, lo scostamento viene assimilato a una tolleranza costruttiva e l’immobile risulta regolare.

Il “Salva Casa” introduce una novità significativa nel panorama delle sanatorie edilizie: l’agibilità già ottenuta può sanare automaticamente alcune difformità. Questo principio semplifica le procedure burocratiche e consente di regolarizzare situazioni che, fino a poco tempo fa, avrebbero richiesto iter più complessi. L’importanza di tale misura si riflette nell’impatto positivo per cittadini e professionisti del settore, garantendo maggiore certezza giuridica per molte situazioni di difformità edilizia.